【重庆天地海洋馆门票】换了司机的重庆天地 将开向哪里?【地产馆年终系列3】

2020-03-26 - 重庆天地

过去10多年,这个城市出现过一些有代表性的地产项目,比如棕榈泉、蓝湖郡、水晶郦城、印长江等等,除此以外,约克郡和江与城这些混合业态大盘,也有自己的味道和特色,但这些楼盘说到底,主要还是一个居住功能,即使搞一片商业,更多也是为周边社区服务。它们和这个城市的形象之间、和这个城市大部分人的生活之间,其实并没有太深的关联。

【重庆天地海洋馆门票】换了司机的重庆天地 将开向哪里?【地产馆年终系列3】
【重庆天地海洋馆门票】换了司机的重庆天地 将开向哪里?【地产馆年终系列3】

但重庆天地这种项目不同,如果运作得好,它就不只是一个居住或是办公的地方,它还能成为一个城市的展示界面。举例说,汤臣一品、外滩九里、翡翠滨江……,这些上海滩的豪宅,都是非常不错的产品,但是除了业主和少量地产业内人士以外,走进去看过的有几个?真正了解它们的又有几个?它们的整体功能,以及对城市形象的作用,和上海新天地比,完全不是一个量级。

【重庆天地海洋馆门票】换了司机的重庆天地 将开向哪里?【地产馆年终系列3】
【重庆天地海洋馆门票】换了司机的重庆天地 将开向哪里?【地产馆年终系列3】

在整个重庆,把规模、业态、地段条件等几个要素综合起来看,和重庆天地类似的,只有一个二十四城,但相比之下,二十四城不直接临江、没有湖、搞不出索道,地形地貌和人文积淀,也不如化龙桥和红岩村,至少在休闲商业层面,起点要比重庆天地略低。

【重庆天地海洋馆门票】换了司机的重庆天地 将开向哪里?【地产馆年终系列3】
【重庆天地海洋馆门票】换了司机的重庆天地 将开向哪里?【地产馆年终系列3】

原本下半城的旧城改造,先天条件并不比重庆天地差,在有的方面甚至还要更强一点,但是按照现在的地块划分方式,以及开发商阵营,实在很难让人对它的未来,抱有太高期望。

所以,重庆天地在这个城市,是有唯一性的,今天的很多豪宅,未来都还可能可以复制,甚至是超越,一家有实力的开发商,请更好的设计师、用更好的材料、用更好的工艺,再装上科技含量更高的设施,就可以做出至少不比它们差的房子,但重庆天地没办法复制,下半城的旧城改造几十年内没办法再来一次,因为在城市物理核心、一大片有景观资源、有人文沉淀的土地,未来很难再出现了,重庆未来可以建出很多新区,但没办法凭空让一片土地变得有历史有故事。

所以,虽然过去的重庆天地,也有一些瑕疵,比如商业运营曾一度有点困难,比如住宅的有些细节、也很难让业主满意,但我个人认为,不能因此,就忽视甚至否定它的价值。

举两个例。

第一,是它的商业:新天地。

新天地的情景商业,无论是餐饮休闲部分,还是酒店部分,也无论是规划、还是硬件标准,都是不错的,但在两三年前,人气却很不理想。关于这个问题,我还和朋友讨论过,我当时说的是,重庆的消费习惯,还处于鎏嘉码头阶段,而不是新天地阶段,但我相信它未来人气一定会好起来,因为地段在那里,硬件和环境在那里,因为消费习惯会升级——我不是说新天地就一定比鎏嘉码头更有内涵更高级,我的意思是,一个直辖市,应该有鎏嘉码头,也应该有新天地。

最近再去看,发现无论是鲨鱼、铜锣湾,还是水八块,周末几乎都是全满。

只要你真有价值,就终将被发现。

第二,是它的写字楼:企业天地。

重庆写字楼市场长年低迷,是众所周知的事,但在这样的背景下,企业天地大部分楼栋的入住率,也可以达到六七成,在重庆真正的高档写字楼里,这已经是一个很好的业绩。里面的企业有平安保险、通力、优步、德勤……虽然重庆的德勤,并不算它的核心业务部门,但人家好歹也是真德勤,不是山寨货。

在重庆天地360万平米全部建成后,会有五六万人在这里常住、上万人在这里办公;会有一栋400多米的城市地标、至少两家高端酒店;会有一个大型购物中心、会有一大片情景休闲商业;会有观光索道,会有两条轻轨以及若干条公交……

如果在城市中心地段、在一个有江有湖的地方,摆出这套阵容,都活不出来,那只有两种可能:第一,重庆经济完了,第二,背后的团队是猪。

聊过项目整体以后,我们再来看刚开盘的组团翡翠天麓——万科受让股权后,第一批亮相的产品。

我对翡翠天麓的了解,是从吐槽开始,论坛有一位朋友告诉我,重庆天地的业主群,在吐翡翠天麓的槽,说它的精装做得不好。

后来,我去看了现场,说一些个人感受,欢迎讨论。

重庆天地、万科翡翠系,这两个名字加在一起,容易让人产生豪宅联想。

但事实上,它不是,至少目前这个组团不是。

下图,就是目前在售的组团。

这个组团,是瑞安操盘阶段,就做的定位和规划,中小户型占的比例比较大,我能够理解瑞安当初的出发点,这个地块的容积率比较高,并且在这个组团做规划的阶段,重庆的房价还没有涨起来,市场上的改善型客户,买房子远不如今天踊跃。

所以,相对更保险的定位,就是把套均面积做小一点、门槛放低一点,家境殷实或是收入高点的小年青、项目周边想换房子的原住民,都能够买得起,只在一线临湖的位置,配置了一些每层楼户数比较少、面积比较大的产品,曾经超前的重庆天地,在四处碰壁的心理阴影之下,变成一个放弃高度要基数的保守派,是完全可以理解的。

万科接手的时候,这个组团的产品和户型定位,已经成为既定事实。

在今天满大街都是大户型的背景下,这个套路,也许反而成了一股清流,让那些对城市中心依赖度比较高的年轻人,花200万不到就可以买套精装房,不是很和谐吗,有什么不好?一套紧凑型的三房200万左右,三口之家也够用了;如果你想要住阔绰点,套内178的户型,也可以满足到。

(看两个户型图)

我也能理解客户的吐槽,重庆天地加翡翠系,最后拿出来的是一个小康标准,自然就会觉得这不是该有的剧本。就拿一个小小的厕所来说,大家也许想的是,翡翠系第一个亮相的产品,至少应该是汉斯格雅韦伯高仪之类的组合,结果看到的却是科勒,于是大家就觉得画风有点不对:这不是开往翡翠系的车。

作为一个精装房爱好者,就翡翠天麓的精装,简单说两点看法:

第一,它整体装修风格比较清淡,日韩系酒店风的设计师款,略略有点性冷淡,我个人觉得,对于中小户型来说,这种风格总体还算是得当的,在室内空间原本就不大的前提下,如果装修口味过重,软装一摆,各种生活用品一摆,很可能色彩就杂乱得没法看了,并且我相信,有类似看法的,不止我一个人,至少后台有一位留言的朋友,和我想得差不多。

第二,局部有一些亮点:比如收纳功能,做得比较到位;再比如客餐厅无主灯的设计,其实是有点超前的,实际上夜晚的照明效果和灯光氛围,比传统的大吊灯好,并且还不用担心吊灯的外观老化和日常问题。但这些处理,有些客户很可能还不太习惯:2万多一平米的房子,大吊灯都不给我装一个?这不科学。

第三,整体装修标准,只能说是小康略微往上标准,和奢华没太大关系,至于工艺水平,现在能看到的只是样板房,没办法评价。

第四,个人认为,套内接近180的大户型,装修标准应该再抬高半个层次,单价再加个500或是1000,客户应该也是可以接受的,但万科没有这么做,不知道是不是为了照顾中小户型客户的情绪,不想让他们感觉到明显的差别待遇。

(样板房)

无论是翡翠系铂金系还是钻石系,说到底,它都是一个名字而已,对于客户来说,唯一有意义的,不过就是一个产品的性价比。

翡翠天麓的套内面积价格,大概在2.2-2.4万,户型小的单价便宜点,户型大的单价贵点。我不能肯定的说,翡翠天麓的价格就很值,未来一定有多大的增值空间。但今天在北滨路溉澜溪,一些拿地早规划差、自身配套要啥没啥的项目,今天清水房的套内面积价格,也要卖个一万八九,二手房卖家喊出来的价格更是离谱,相比这些房子,它的价格,至少更有依据一些。

换个角度来想,如果万科在厕所里面把汉斯格雅韦伯高仪之类,能装的全都装上,再加一个干衣机;厨房洗碗机大功率烤箱全自动咖啡机通通装上,砖和木地板都选牌子货,玄关再用石材拼个花;加一个家居智能APP,窗帘自动关空调自动开,再装个机器人每天给你说早上好——卖2万5,对比现在的价格和装修标准,对于它真正的目标客户来说,哪种更好?

我个人觉得,现状也许更好。

当然我们可以说,最好的状况是,把这些都加上,还是卖今天的价格——这当然好,但万科不干。

这个项目,未来还有一栋400多米的超高层,还有一个10万平米的购物中心,这些都是烧钱不眨眼的东西,三五个亿砸进去,水花都看不到几朵那种,并且往往很难在销售市场上,直接卖成现金收回来,万科接手的重庆天地,总建筑面积126万平米,其中56万平米都是商业——万科是要算账的,是要做财务报表给股东交代的。

重庆天地未来,应该会有豪宅,如果不出意外,应该会出现在后期的滨江地块,到那个时候,我估计,想象中翡翠系该有的东西,应该都会有。

那个组团,住宅的总价和客户定位,和今天销售的房子,很可能会整体高一个量级。

再把话题,回到整个重庆天地。

今天,关于重庆天地,我们看到的是:460多米的超高层复工了,W酒店签约了,一批次住宅开盘了,除此以外,万科还在重新梳理周边的道路和交通关系,规划预留的那块教育用地、学校也迟早会落位……对于一个360万平米的大盘,未来该做的、能做的,远不止这些,今天我们也无法判定,未来万科能不能做好——但我们至少看到,这辆换了司机的车,又在慢慢向前开。

今天,关于重庆万科,我们看到的是:入股重庆天地,买下鹅岭峰,买下黄花园项目,在不知不觉之中,重庆万科,已经成了开发商中,最大的渝中区地主。相比其它城市板块,城市中心的土地,明显有更大的利益想象空间,如果做得好,无论是形象还是经济收益,一个顶五个:就拿重庆天地来说,剩余100多万平米建筑面积,万科至少可以开发出200亿的资产价值,相比那些二三十万平米的住宅项目,还不止顶五个——过去两年,无论是重庆万科,还是整个万科集团,都明显增加了城市中心土地的储备,其动力也许就在这里。

但换个角度看,城市中心的土地,通常也不好啃,以至于很多企业,都是风光的来、落寞的去;于是我们就不难理解,为什么过去两年,万科收购了搞商业的印力集团,入股了搞文化产业的华人文化,这些资源,很可能都是为万科未来全国的城市中心项目,在做资源储备。

如果把城市中心的土地,比作一个馒头,它缺点就是口感更硬,优点是更有嚼劲,重庆天地这个大馒头,万科能不能消化得了,未来两三年,我们边走边看。

相关阅读