【中粮广场天津】大悦城购物中心变住宅 沈阳中粮广场规划变更程序违法

2020-04-15 - 中粮广场

沈阳市中级人民法院(以下简称“沈阳中院”)近日下达“驳回上诉、维持原判”的行政判决书,意味着沈阳中粮广场综合体项目115位业主起诉沈阳市自然资源局(原沈阳市规划和国土资源局,以下简称“自然资源局”)、请求依法撤销规划变更行政通知书一案终审胜诉。

【中粮广场天津】大悦城购物中心变住宅 沈阳中粮广场规划变更程序违法
【中粮广场天津】大悦城购物中心变住宅 沈阳中粮广场规划变更程序违法

中粮广场综合体项目是中粮集团于2011年开始在沈阳投资建设的大型城市综合体项目,最初的项目规划明确,大悦城购物中心系该项目的重要配套。2016年11月,项目住宅业主获悉,原规划中的大悦城购物中心建设将被取消,取而代之的则是高层住宅。

【中粮广场天津】大悦城购物中心变住宅 沈阳中粮广场规划变更程序违法
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沈阳中院判决书显示,早在2016年7月末,经自然资源局批准,中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称“中粮地产”)下属公司、中粮广场项目开发建设单位中耀房地产开发(沈阳)有限公司(以下简称“中耀沈阳”)已完成了将项目商业比例由28%~30%调整为21%~22%的变更。

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“此变更表明,在项目业主未被告知的情况下,大悦城从规划当中消失,而消失主要理由却是开发商‘资金周转面临困难’。”业主方代理律师、辽宁观策律师事务所陈宝龙表示,沈阳中院撤销自然资源局的违法行政行为,是因为既存在变更程序违法,也存在不符合控制性详细规划实体违法。

【中粮广场天津】大悦城购物中心变住宅 沈阳中粮广场规划变更程序违法

司法判定规划变更违法

2019年10月28日,沈阳中院下达《行政判决书》(2019)辽01行终560号,驳回自然资源局和中耀沈阳的上诉请求,维持沈河区法院作出的一审判决。

《行政判决书》载明,2011年4月28日,自然资源局向用地单位中耀沈阳颁发位于沈阳市皇姑区黄河北大街西侧地块的《建设用地规划许可证》。用地项目名称为居住和商业;用地面积为25.89万平方米;建设规模约为68万平方米。《建设用地规划许可证》的附件《建设项目规划设计要点》中明确,该项目商业比例为28%~30%。

当地媒体公开信息显示,中粮广场综合体项目系中粮集团在沈阳投资建设的第二个大体量商业地产项目,项目总投资78亿元。将建成集央企东北总部、大悦城购物中心等为一体的国际化、高品质大型城市综合体。

《行政判决书》维持原判重点体现在两个方面:其一,自然资源局程序违法;其二,规划变更没有证据证明符合控制性详细规划。

《行政判决书》表明,2016年,中粮广场综合体项目原始规划在3个月内完成了商业比例缩小7%的变更流程。

在2016年6月24日,自然资源局作为土地出让方,与中耀沈阳签订《国有土地使用权出让补充合同》,约定:根据沈阳市土地交易中心2016年5月13日关于上述地块规划指标调整的补充说明,该地块容积率不变,商业比例由28%~30%调整为21%~22%;2016年7月13日,中耀沈阳向自然资源局提交《沈阳市建设项目规划许可及其他事项申请表》,申请变更商业比例;2016年7月29日作出《沈阳市规划和国土资源局建设项目规划审计要点变更通知书》,将该地块《建设用地规划许可证》规划设计要点中商业比例由28%~30%调整为21%~22%。

“自然资源局与中耀沈阳先签订了含有变更商业比例内容的补充合同,三周以后中耀沈阳才提交了变更商业比例的申请表,又两周后才发出变更通知,程序倒置,又属于一种严重违法,也反映出双方急于达到变更目的的迫切心情。”陈宝龙表示。

《行政判决书》对于自然资源局程序违法的落点则在于:未在规划许可变更行政程序中告知利害关系人享有听证的权利。指出,原告杜震华等115人均系中粮广场综合体项目住宅业主,且均于规划许可变更前购买房屋,但作为利害关系人未被告知享有此项权利。

与此同时,沈阳中院认为,根据相关法律规定,建设单位应当按照规划条件进行建设,确需做出变更的规划条件,须符合控制性详细规划。自然资源局并未向法院提交诉争用地规划变更符合控制性详细规划的证据,故原审认为其作出规划许可变更行为证据不足,并无不当。

陈宝龙表示,终审判决维持原判,意味着原规划28%~30%的商业比例恢复。

三年维权“捍卫”大悦城

法庭之上,是关于依法行政的诉讼;法庭之外,是项目业主对权益的争取。更多细节,均围绕“捍卫大悦城”展开。

“根据2011年披露的项目规划,中粮广场综合体项目总计分四期建设。其中一、二、三期为住宅,包括高层和洋房。四期为商业部分,分为两个标段,被称为4.1和4.2,4.1包括写字楼、商务公寓和商业步行街,4.2的主体就是大悦城购物中心。”业主孙女士表示,到2016年11月,项目一期、二期住宅销售基本完成,4.1标段也建设完成,4.2标段的工程尚未开工。

彼时,规划为大悦城的地块有动工迹象,业主认为热盼的大悦城购物中心即将落地。

“后来发现原规划4.2期的位置已在施工,向中耀沈阳的相关人士打听后获悉,此处将改建28层的住宅,不再建设大悦城。”业主田先生表示,后来听说规划变更已于2016年7月末获得了自然资源局的批准。

据介绍,针对变更后的规划,中耀沈阳在宣介材料和口径等方面做了调整。

“中耀沈阳收到商业比例变更通知书后,重新制定了项目效果图,原公建项目改为住宅项目,大悦城购物中心的位置代之以9栋28层住宅,增高约40米;营销中心项目沙盘换上了示意9栋高层住宅的塑料模块,进行推介宣传。”业主刘先生向《中国经营报》记者出示了商业比例变更后的效果图。

“中耀沈阳在不能出示建设工程规划许可和施工许可的情况下违法施工,在广大业主的阻止下停工,但工程基底大坑已形成。”刘先生表示。

2019年11月21日,记者在沈阳中粮广场综合体项目现场看到,原规划中大悦城的位置,目前的状态是一个堆积了各种垃圾的大坑,周围用围挡与街道隔离。在营销中心,销售人员表示目前房源均已售罄。记者看到沙盘上原规划大悦城休闲购物中心的位置空白,没有大悦城相关标示,亦未见9栋高层的模型和标识。

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